Nueva Ley de Vivienda 2023: ¿Qué regula y como funciona?

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que ha entrado en vigor el 26 de mayo introduce cuatro cambios fundamentales con la finalidad de ayudar a aquellas personas con más dificultades de acceso a una vivienda. Estos cambios son: limitar la actualización del precio del alquiler, modificar y ampliar las zonas tensionadas, establecer una nueva definición de grandes tenedores y garantizar la protección del inquilino.

Además, se establecen prórrogas extraordinarias obligatorias, recargos sobre el IBI, nuevas medidas y cambios en los procesos de desahucio y en las ejecuciones hipotecarias, así como reducciones impositivas.

Nuestro propósito es simplificar y desglosar la ley mediante un sistema de preguntas y respuestas con el objetivo de facilitar su entendimiento.

¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionadas?

Aquellas en las que se dé alguna de estas dos condiciones,

1. Que el coste medio de las hipotecas o de los alquileres en el área en el que se encuentre la vivienda, más los gastos o suministros que por término medio se tengan, sea mayor que el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

2. Que el precio de alquiler o compra de las viviendas en dicha zona se haya disparado al menos un 3% por encima del IPC a lo largo de un período de 5 años.

¿Cuánto dura la calificación de zona de mercado residencial tensionada? ¿Se puede prorrogar?

La duración será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, siempre que subsistan las circunstancias que motivaron la declaración.

¿Cuál es la administración competente para declarar la zona de mercado residencial tensionada?

Son las comunidades autónomas las que deciden declarar o no las zonas tensionadas.

 ¿Quién puede ser gran tenedor?

Hay que diferenciar entre,

1. Zona de mercado residencial no tensionado: En este caso debe ser titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. 

2. Zona de mercado residencial tensionado: Debe ser titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.

¿Cómo afecta la nueva ley a las prórrogas en los contratos de arrendamiento en las zonas de mercado residencial no tensionadas?

No afecta. Se seguirá aplicando lo establecido en la ley anterior, es decir, existe un plazo de 5 años, en caso de que el arrendador sea persona física y un plazo de 7 años, en caso de persona jurídica, que se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, si así lo solicita el arrendatario.

Hay que tener en cuenta una excepción. En los casos en los que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad y el arrendador sea gran tenedor, podrá aplicarse previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria, adicional a la mencionada en el párrafo anterior, por un período máximo de 1 año. 

El arrendador, gran tenedor, deberá aceptar obligatoriamente la prórroga.

¿Qué sucede en las zonas de mercado residencial tensionadas?

En este caso, al tratarse de zonas de mercado residencial tensionadas, una vez finalizado el plazo indicado en el primer párrafo de la pregunta anterior, el contrato podrá prorrogarse de manera extraordinaria por plazos anuales por un periodo adicional máximo de 3 años, previa solicitud del arrendatario. 

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador.

¿Cómo afecta la ley a los nuevos contratos de alquiler? ¿Existe alguna limitación con respecto a la renta en el caso de no ser gran tenedor? 

En el caso de que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionada sí habría limitación. La renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados casos en los que podrá incrementarse la renta hasta un máximo del 10%.

Y, ¿qué ocurre en el caso de ser gran tenedor? 

Si el inmueble se encontrara en una zona de mercado residencial tensionada, la renta pactada no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro (un nuevo índice que sustituirá al IPC con el objetivo de evitar incrementos desproporcionados de la renta).

¿Cómo afecta la eliminación del IPC en los contratos de arrendamiento de vivienda?

1. Hasta el 31 de diciembre de 2023 continuará en vigor el límite del 2% para la actualización de las rentas, no obstante, si el arrendador es gran tenedor su límite será el Índice de Garantía de Competitividad.

2. En 2024 el incremento no podrá superar el 3%.

3. A partir del 1 de enero de 2025 se creará un nuevo índice. 

¿Qué ocurrirá con los contratos de arrendamiento que han sido firmados con anterioridad a esta ley, pero que todavía están vigentes?

A los contratos de arrendamiento celebrados antes de la nueva ley y vigentes se les seguirá aplicando la ley anterior excepto si el inmueble está en una zona de mercado residencial tensionado. 

¿Tiene alguna ventaja fiscal la nueva ley de vivienda?

Sí, una serie de reducciones en el rendimiento neto positivo en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda que oscilan entre el 50% y el 90%.

¿Qué ocurre con respecto a las viviendas que se encuentran vacías?

Una vivienda vacía es aquella que permanezca desocupada, de forma continuada en el tiempo, por un plazo superior a 2 años, salvo determinadas causas justificadas.

Por un lado, los ayuntamientos podrán incrementar el IBI hasta un 50% en las viviendas descritas en el párrafo anterior pudiendo ascender el recargo hasta el 100% cuando se trate de viviendas desocupadas por un plazo superior de 3 años.

Por otro lado, se permite incrementar otro 50% cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de dos o más viviendas desocupadas. 

Si la vivienda está ocupada ilegalmente, ¿en qué casos se admitirán las demandas que pretendan la recuperación de dicha posesión?

Habrá que tener en cuenta si el inmueble es vivienda habitual o no de la persona ocupante. En el caso de serlo y si el demandante es gran tenedor, deberá acreditar si la parte demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad y en tal caso deberá someterse a un procedimiento previo de conciliación.

¿Cuándo se considera que un ocupante ilegal es vulnerable económicamente en un desahucio por falta de pago? 

Tienen que darse dos requisitos,

• Que el importe del alquiler del ocupante o de los ocupantes más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30% de los ingresos.

• Que estos ingresos no superen tres veces el IPREM (actualmente 600 € al mes). Una cifra que varía si hay menores o dependientes a cargo. El límite se aumentará en 0,3 veces el IPREM por cada hijo o 0,2 por cada persona mayor de 65 años.

En el caso de ser gran tenedor y encontrarse el ocupante en situación de vulnerabilidad, ¿puedo solicitar la reanudación de los procedimientos de desahucio?

Solo se reanudarán a petición expresa del demandante si acredita que se ha sometido al preceptivo procedimiento de conciliación o intermediación. 

¿Cómo se acredita el requisito anterior? 

De dos formas,

1. Con una declaración responsable emitida por la parte demandante de que ha acudido a los servicios competentes, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la solicitud de reanudación, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que se presentó su solicitud.

2. Con el documento acreditativo de dichos servicios que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación que no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.

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