Las prórrogas del contrato de arrendamiento

Para abordar todas las cuestiones legales relativas al contrato de arrendamiento de vivienda, hemos de acudir a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU).

La reforma más reciente es la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en virtud de la cual se introdujeron importantes variaciones en el régimen aplicable a los contratos de arrendamiento.

¿Por cuánto tiempo se puede prorrogar un contrato de arrendamiento?

Para poder responder a esta cuestión es imprescindible conocer la duración del contrato de alquiler. Conforme a lo dispuesto en la LAU, la duración del contrato de alquiler será la que libremente hayan pactado las partes, pero en su defecto la ley señala que se entenderá celebrado por un año.

En todo caso, la duración mínima prevista legalmente será de cinco años si el arrendador es persona física y de siete años si es persona jurídica.

¿En qué consiste la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento?

Para el caso de que las partes hayan pactado una duración del contrato menor a cinco años, o a siete años si el arrendador es persona jurídica, el artículo 9 de la LAU establece que, llegado el día del vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que, el arrendamiento alcance la duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

Sin embargo, existen dos situaciones en las que excepcionalmente esta prórroga obligatoria no tendrá lugar:

• Por necesidad del arrendador. En este caso, cuando el arrendador sea persona física, y haya transcurrido el primer año de duración del contrato, siempre y cuando en el contrato de forma expresa se hubiese hecho constar la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En todo caso, el arrendador deberá comunicar que tiene dicha necesidad especificando la causa, con al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Asimismo, el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto (artículo 9.3 LAU).

• Por voluntad del inquilino. El arrendatario podrá manifestar al arrendador su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

¿En qué consisten las prórrogas tácitas?

Las prórrogas tácitas, se producen una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas, después de que hayan transcurrido cinco años de duración mínima o siete años en caso de que el arrendador sea persona jurídica, y si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra con antelación su voluntad de no renovarlo.

Por lo que, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, tal y como señala el artículo 10.1 de la LAU.

En caso de que alguna de las partes no tenga voluntad de renovar el contrato deberá realizarse un preaviso conforme a lo establecido en el artículo 9 de la LAU.

Si firmaron un contrato a partir del 6 de marzo de 2019, el arrendador deberá notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación, a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. Por su parte, el arrendatario deberá notificar al arrendador con al menos con dos meses de antelación.

Si firmaron un contrato antes del 6 de marzo de 2019, se exige al arrendador y al arrendatario que manifiesten su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación como mínimo, a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. En tal caso, la duración mínima del contrato es de tres años prorrogables automáticamente a uno más, en caso de que no se realice el preaviso.

A tales efectos, se recomienda que la notificación se haga por escrito a través de un medio fehaciente, que acredite el envío y recepción de la comunicación como puede ser el burofax.

¿Qué ocurre cuando se han acabado las prórrogas del contrato de alquiler y el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica?

Para aquellos supuestos en los que se finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita se introduce como novedad por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la aplicación de una prórroga extraordinaria prevista en el artículo 10.2 de la LAU.

A solicitud del arrendatario, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, cuando el arrendatario esté en situación acreditada de vulnerabilidad social y económica, el arrendador está obligado a aceptar dicha prórroga cuando sea un gran tenedor de vivienda.

¿Qué ocurre cuando se han acabado las prórrogas del contrato de alquiler y la vivienda arrendada se ubica en una zona de mercado residencial tensionado?

Si ha finalizado el periodo de prórroga obligatoria o tácita el arrendatario podrá solicitar la aplicación de la prórroga extraordinaria del artículo 10.3 LAU, introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, cuando la vivienda se halle en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona.

En estos casos, el contrato de arrendamiento se prorrogará por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos, en cuyo caso la prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que concurra alguna de las siguientes excepciones:

• Se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

• Se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan.

• Cuando el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

• Cuando se trate de una vivienda ubicada en zona de mercado residencial.

¿Qué ocurre con el contrato de arrendamiento cuando finalizan las prórrogas?

Finalizada la prórroga obligatoria y la prórroga tácita, el contrato entra en tácita reconducción cuando el arrendatario continue en la vivienda arrendada durante 15 días, sin que haya oposición del arrendador, conforme al artículo 1.566 del Código Civil.

La duración de la tácita reconducción del contrato varía según se haya pactado una renta mensual o anual, si se acordó anual el contrato se renovará de año en año, y si fue mensual se renovará mes a mes.

El arrendador podrá resolver el contrato mediante un preaviso de treinta días si el alquiler se acuerda por meses o treinta días antes de la fecha o entrada en vigor del contrato, si el alquiler se acuerda anualmente.