Desahucio por impago de alquiler o rentas

El desahucio por falta de pago es el procedimiento legal al cual puede acudir el arrendador para recuperar la posesión de su vivienda o local comercial cuando el inquilino no cumple con el pago de las rentas. Se recoge en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, en adelante LEC.

La modificación más reciente que ha experimentado este procedimiento se produjo con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

¿Qué hacer si mi inquilino no me paga el alquiler?

El impago de las rentas produce un incumplimiento que da lugar a que el arrendador pueda resolver el contrato, exigir el cumplimiento de las cantidades pendientes de pago, junto con los intereses que se hayan devengado, y desalojar a los inquilinos para recuperar la posesión de la vivienda, tal y como dispone en su artículo 27.2 a) la Ley de Arrendamientos urbanos, en adelante LAU.

Antes de acudir a la vía judicial, es conveniente intentar solventar la cuestión de forma amistosa a través de una notificación fehaciente como puede ser, el envío de un burofax, en el que se informe al inquilino de la cantidad debida y se le advierta de que si no se realiza el pago en el plazo concedido se dará por resuelto el contrato y se procederá a tomar acciones judiciales.

Si no se obtiene respuesta o el inquilino continúa incumpliendo su obligación de pago, el siguiente paso será acudir a la vía judicial a través del correspondiente procedimiento de desahucio.

¿Cuándo se puede iniciar un desahucio por falta de pago?

La LAU no estipula ningún plazo, por tanto, se puede iniciar un desahucio por falta de pago en cuanto exista una mensualidad impagada.

¿Cómo se inicia el desahucio?

El procedimiento se inicia por demanda, que requiere la intervención de abogado y procurador, e irá dirigida al juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentre el inmueble.

A través de este procedimiento, el arrendador, en la demanda, también podrá ejercitar la acción de reclamación de las rentas o cantidades análogas adeudadas, como configura el artículo 437.4 LEC.

La demanda deberá cumplir con una serie de presupuestos obligatorios que, en su defecto, darán lugar a la inadmisión de la demanda.

En concreto, señalar si el inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante, si el demandante tiene la condición de gran tenedor o no de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, así como las circunstancias que puedan permitir o no la enervación del desahucio, como la vulnerabilidad económica o social.

¿Qué ocurre si tengo la condición de gran tenedor?

En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, previa interposición de la demanda, deberá presentar solicitud a los servicios de las administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda acerca de la concurrencia o no de la vulnerabilidad económica del inquilino.

A la demanda se le deberán acompañar los siguientes documentos:

• Documento acreditativo de la situación económica del demandado de vigencia no superior a tres meses, si consiente el estudio de su situación económica los servicios competentes emitirán dicho informe. 

Si, por el contrario, no consiente se emitirá un documento donde se indique esta circunstancia.

En su defecto, si la solicitud no hubiera sido atendida por los servicios sociales o no se hubieran iniciado los trámites en el plazo de dos meses, se podrá presentar la declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios administrativos, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda.

• Documento acreditativo de haber acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación, pudiendo acreditarlo:

  • Mediante declaración responsable emitida por la parte actora de haber realizado la solicitud correspondiente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

  • Con la presentación del documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación.

Tras la presentación de la demanda, el letrado de la Administración de Justicia, admitirá o inadmitirá por decreto la demanda, y fijará día y hora de la vista y del lanzamiento.

¿Cómo evitar el desahucio?

El inquilino podrá evitar el procedimiento de desahucio, de dos formas.

(i) Atendiendo la reclamación extrajudicial de pago efectuada por el arrendador abonando las rentas impagadas.

(ii) Y si se ha iniciado el procedimiento judicial, el inquilino podrá ejercitar la llamada enervación del desahucio, esto es, cuando el arrendatario pague al actor o ponga a disposición del Juzgado el importe de las cantidades reclamadas y adeudadas hasta el momento.

Ahora bien, conviene señalar que el inquilino solo tiene derecho a la enervación una única vez y siempre que no haya existido reclamación previa vía notarial o mediante burofax con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda.

¿Cuándo termina el desahucio?

El desahucio puede terminar cuando el inquilino, tras el requerimiento por el juzgado realice alguna de las siguientes conductas:

• Enerve el desahucio. En este supuesto, se dará por terminado el desahucio salvo que el demandante se opusiera a la enervación, el juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

• No atienda el requerimiento, no se oponga o se allane, se dará por terminado el procedimiento y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.

• Formule oposición, compareciendo y alegando sucintamente, las razones por las que no debe la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. En este caso la vista señalada se celebrará.

• Desaloje el inmueble sin pagar la cantidad adeudada ni oponerse. En este supuesto el procedimiento se dará por terminado y el demandante podrá instar el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad adeudada.

¿Cómo afecta al desahucio la presencia de personas en situación de vulnerabilidad?

El juzgado deberá informar al inquilino de que puede acudir a las Administraciones Publicas competentes en materia de vivienda y asistencia social.

Asimismo, el juzgado de oficio comunicará la existencia del procedimiento a las administraciones competentes en materia de vivienda, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

De acreditarse la vulnerabilidad del inquilino, la administración deberá presentar al juzgado una propuesta alternativa de vivienda digna en alquiler social y una propuesta de medidas de atención inmediata, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones.

Cuando la parte actora sea gran tenedora y hubiera presentado junto con la demanda un documento acreditativo de la vulnerabilidad del inquilino, se hará constar en el oficio a las Administraciones Públicas competentes a efectos de que efectúen de manera directa la propuesta de medidas oportunas.

Con el fin de la adopción de dichas medidas, el Juzgado podrá suspender el procedimiento de desahucio durante un plazo máximo de dos meses si el demandante fuera persona física o de cuatro meses si se tratase de una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas por las Administraciones Públicas se alzará la suspensión y continuará el procedimiento.