El Tribunal Supremo establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos

La comunidad de propietarios, en concreto su presidente, explicó que dicha decisión se debía a las molestias y perjuicios que los pisos turísticos plantean, tales como el ruido, los destrozos en zonas comunes, la suciedad, los problemas de convivencia vecinal y la seguridad.

El aludido acuerdo comunitario fue impugnado en vía judicial por dos mercantiles propietarias de varios pisos, por considerarlo nulo al ser contario a la ley y haberse adoptado con abuso de derecho.

Tras la tramitación en primera y segunda instancia, cuyos pronunciamientos fueron ambos desestimatorios, una de las mercantiles interpuso recurso de casación, que se fundó en la existencia de jurisprudencia contradictoria entre las audiencias provinciales sobre la interpretación de la expresión “limitar o condicionar” contenida en el artículo 17.2 LPH.

Por un lado, las audiencias provinciales entendían que el artículo 17.12 LPH, permitía limitar y condicionar los alquileres turísticos, pero no su prohibición total y, por otro lado, interpretaban que sí permitía la prohibición.

Finalmente, la decisión del Tribunal Supremo fue avalar que las comunidades de propietarios puedan prohibir la actividad de alquileres turísticos por acuerdo adoptado por mayoría de tres quintos al amparo del precepto 17.12 LPH.

La argumentación del Alto Tribunal se fundamentó en base a una serie de criterios que pasamos a exponer a continuación.

En primer lugar, la Sala parte de su reciente jurisprudencia, entre otras las sentencias nº 1643/2023, de 27 de noviembre y nº 90/2024, de 24 de enero, que establecen la licitud de la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para su uso turístico, sin que ello suponga una vulneración de los arts. 33 (derecho a la propiedad privada) y 38 (libertad de empresa) reconocidos por la Constitución y siempre que se trate de un acuerdo adoptado conforme a derecho.

Sobre esta cuestión, la sala alude a diversos pronunciamientos del Tribunal Constitucional acerca del derecho de propiedad del artículo 33 de la Constitución, en el que se establece que las restricciones al derecho de goce de los elementos privativos en comunidades de propietarios atienden al interés general de la comunidad y que, por tanto, no son contrarias al artículo 33 de la Constitución, siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada.

Finalmente, el Tribunal Supremo razona que: “impedir el uso para alquiler turístico constituye una prohibición, que es legítima, y que, por lo tanto, no cabe negar, dado que no altera el contenido esencial del derecho de propiedad. O, dicho de otra forma, las facultades de los propietarios, para definir el destino de sus pisos o locales, no son omnímodas, sino susceptibles de ser sometidas a límites tanto legales como convencionales.

En segundo lugar, el Tribunal interpreta la expresión “limite o condicionar” contenida en el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 del Código Civil, es decir, conforme a los tradicionales criterios de literalidad, sistemático, histórico, sociológico y teleológico.

A este fin, la Sala hace un recorrido sobre el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler expresado en su preámbulo, argumentando que la interpretación sobre la prohibición es perfectamente adecuada a la finalidad de la ley.

La sentencia menciona que: “la voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.”

En cuanto al marco de la literalidad, el tribunal matiza que: “Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, la expresión “limitar” no solo significa poner límites a algo, sino también, fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien”. Para concluir que: “La posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite”.

Puede consultar el texto legal en el siguiente enlace.